民宿酒店装修设计公司，金博大装饰认为：“民宿是一个有争议的行业，人们普遍认为民宿是一个极其困难的行业。即使没有疫情的影响，入住率也远不如城市酒店稳定。”

01投资强度

首先，这里所说的居家是指远离城市或风景名胜区，位于农村或郊区，房价在数百至数千甚至数千之间的特色高端住宿项目。它既不是农舍，也不是家庭旅馆。

高端民宿和高房价需要高投资。

一个庭院的造价约为200万元。每平方米投资强度约为12000-15000元。

酒店业人士的经验基本一致：标准五星级酒店的单位面积平均成本约为10000-12000元（不含地价）。从五星到三星，每下降一颗星，投资强度就会下降2-3000元。

例如，一家民宿酒店能以2000元以上的高价出售，不仅与房间宽敞、设施齐全有关，还与酒店整体低容积率、大公共空间和优美环境所创造的度假范围有关。这些都需要投资。

当然，高房价应该得到高投资的支持。

一部分是能够直接产生商业收入的商业区域，如客房、餐厅、会议室和购物中心；另一部分是大堂、停车场、环境绿化、道路和娱乐设施占用的公共区域。

商务区决定酒店接收数量的能力，而公共区决定酒店的价格水平。接待能力乘以价格决定了酒店的收入水平。

万豪五星级酒店的面积比例超过其营业面积的73%，其中客房约占55%。

经济型连锁酒店的数据甚至更加夸张。

这很容易理解。对于节约型酒店来说，当节约到极致时，客房只有最简单、最重要的功能。餐饮、健身和大堂等其他功能可以减少或不太大。当然，商业领域的比例会增加。

产品的复杂性和简单化是经济型连锁酒店领域几家上市公司成功诞生的核心原因。

为了营造高端、独特、个性化的体验和氛围，民宿需要增加大量的设备和设施，并在内部公共区域和外部环境中占据大面积。这不仅耗费了大量资金，还降低了业务领域的比例。

许多准备加入民宿的小伙伴会不服气，说我和其他人不同。我喜欢在生活中玩弄花草。我可能不需要这么多投资。如果我自己做，我也可以创造一个高端时尚的良好环境。那么，让我们来看看民宿的缺陷吧？

02收入结构

这家酒店靠什么赚钱？很多人认为这是一间客房，但它不仅仅是一间客房。

对于五星级酒店来说，餐饮收入是一个很大的部分。此外，还有服务费和其他收入。客房收入略高于餐饮收入。

上市公司的公开信息显示，事实上，不仅酒店的客人，还有很大一部分收入来自外部运营，如婚礼和宴会。在中国，我们一直有在高端和豪华酒店娱乐和就餐的习惯和传统。

一般来说，大约60%的餐饮收入来自客人，40%来自非酒店客人。

事实上，客房和餐饮成本的大部分项目和结构是相似的，主要包括服务人员的工资、租金和能源消耗。

他们的共同点是客人离开后应该打扫卫生。豪华酒店的上市公司没有单独计算客房和餐饮业务的成本，这也从侧面解释了这一点。

区别在于餐饮业也需要原料。从全聚德等上市餐饮公司的成本结构来看，餐饮材料约占餐饮收入的35-40%。因此，对于五星级酒店，即使考虑到食材成本，我们也可以初步估计餐饮部的利润高于客房。

因此，与许多人的印象相反，五星级酒店的利润主要是餐饮而不是客房。很难想到。

民宿的餐饮业务只能面向顾客，收入很少。

投资强度和收入结构不理想，这决定了民宿的资产收益将不理想。

以平均客房收入为分子，以资产价值为分母。

不同等级酒店的资产回报率是不同的。

这一分析表明，中档酒店是一项资产回报率较高的业务，这与许多酒店上市公司的财务报告解释一致：“中档酒店具有传统生活服务业和新兴消费升级的双重特征”，或者说中档酒店是消费升级后的刚性需求，市场比较好。

为什么全方位服务酒店（如五星级酒店）的资产回报率较低？我个人认为这是由于客人群体的多样化。一些针对特定客户群体的配套资产，如会议厅、健身房、KTV等，利用率不高，运营效率低于客房或餐饮业务，而中端和经济型酒店无法或较少支持此类资产。

上述数据表明，民宿的整体资产回报率可能更接近于全服务型（无餐饮）。

03客房入住率

由于一些客房的楼层效率不高，问题来了：五星级酒店是否会直接变成豪华餐厅来赚取更多的钱？答案未必如此。从之前的收入结构可以看出，客人是酒店的基本板块。客人不仅直接关系到客房收入，也是餐饮、服务费等收入的主要来源。因此，放弃客房业务就等于放弃基本服务。

因此，虽然五星级酒店的餐饮更有利可图，但其基础仍然是客房。客房入住率是酒店管理层必须关注的一个指标。

关于客房入住率，如果客房入住率超过40%，酒店可以实现营业利润（正现金流意味着酒店可以实现日常运营的自营，老板不需要把钱带进酒店）。

如果房间入住率超过50%，就有财务利润。

以2018年为例，前十省市的最低客房出租率为58.31%。低星级酒店，如二星级和三星级酒店，也超过了51%的盈亏平衡线。总体而言，与2012年前后相比，星级酒店的生产状况有了很大改善。

因此，酒店通常是一个经营压力很小的企业。

民宿的客房入住率是多少？这个行业没有一个总体水平需要检查。然而，考虑到季节性因素，整个行业肯定不能跨越50%繁荣线。

冬天下雪后，进出的交通安全无法保证，更不用说接待了。

研究表明，不同项目的客房入住率存在严重差异。良好的民宿通常依赖于特定的渠道，如老板的联系人和熟悉客户的推荐。

然而，有人说，居家不赚钱，但在五星级酒店有很多损失。

这也是事实。问题的另一方面是，在城市中建造的五星级酒店具有经济效益。

什么是经济效益？总之，这是项目的积极外部效应，主要体现在带动周边房地产升值上。例如，碧桂园曾得出结论，建设五星级酒店可以使周边房地产增值1300元/平方米。

因此，房地产开发商作为最具经济效益溢出效应的承担者，有着强烈的投资和开发酒店的动机。这也是在过去20年中国快速城市化进程中，许多房地产开发商热衷于投资建设高端酒店的一个重要原因。

那么，如果民宿建在“鸟不拉屎”的地方，有什么经济效益吗？一定有。就像风景区一样，更多的人涌入，这自然会带动周边的交通和农产品销售。但问题是，投资民宿的人能承担这些溢出效益吗？

最后，在谈了很长时间后，是否有一个成功的民宿？首先，依托景区等人流场所的项目肯定更容易成功。此外，观察而言，成功的民宿项目通常具有以下特点：

首先，一些由高级建筑和景观设计师领导的作品。虽然这种居家没有任何经济效益，但建筑本身具有工作展示的效果；

第二，一些由多愁善感的媒体从业者领导的项目。这些老板通常拥有媒体资源，并不缺乏营销。同时，由于媒体行业的特点，我们拥有广泛的高端网络资源，客户并不短缺；

第三，许多企业家主导的投资项目，其目的不是在海外运营，而是作为个人社交平台。

纯粹出于感情，大多数都失败了。

最后，让我们对三种典型的酒店模式进行综合比较，看看民宿的优势和劣势以及行业的整体水平如何，以供参考。